Certes, on peut acquérir un bien en viager sans estimer son coût d’acquisition et faire tout de même une très bonne affaire. Mais, pourquoi ne pas mettre toutes les chances de son côté en appliquant les principes d’une valorisation équitable d’un viager ? 

Pour les plus courageux, ces principes sont décrits ici et là. Pour les autres, nous allons résumer leur logique et surtout décrire leur mise en oeuvre.

Quelques principes permettent de valoriser équitablement un viager et de choisir les principaux paramètres de valorisation.

Pour juger si l’on a une transaction équitable entre crédirentier et débirentier, il faut comprendre la nature d’un viager. C’est d’abord un mode de financement particulier de l’achat d’un bien, puisque le crédirentier accorde un crédit-vendeur au débirentier. En échange, le crédirentier bénéficie d’un usufruit éventuel et d’une protection contre le risque de longévité, avec une rente viagère versée jusqu’à sa mort.

Au juste prix d’un viager, la somme du bouquet, de l’usufruit et de la rente correspond à la valeur vénale du bien. Si cette somme la dépasse, le débirentier aurait intérêt à opter pour une vente au comptant. Dans le cas contraire, il réalise avec le viager une meilleure opération qu’en achetant le bien au comptant.

Or les valeurs de la rente et de l’usufruit dépendent en particulier de l’espérance de vie du crédirentier et des taux d’intérêt.

Les paramètres clés de la valorisation en découlent donc :

  1. La valeur vénale du bien, dont l’évaluation est une étape essentielle, comme lors d’une vente au comptant ;
  2. Les revenus locatifs attendus, nets des taxes et autres charges. La législation impose à l’usufruitier des règles d’entretien du bien plus strictes que pour un locataire et potentiellement coûteuses ;
  3. La table de mortalité appropriée reflète les particularités des crédirentiers, à l’espérance de vie souvent élevée ;
  4. Le taux d’intérêt réel, différence entre le taux d’intérêt nominal à long terme sur les obligations d’État et l’inflation attendue sur la durée du viager.

Valeur locative du bien ? Table de mortalité pour le crédirentier ? Taux d’intérêt pour la rente ? Seul un choix précis et adapté de ces paramètres assure une valorisation équitable d’un viager.