Etape essentielle, notamment pour valoriser l’usufruit, l’analyse immobilière détermine la valeur vénale du bien, sa valeur locative et les dépenses supportées.
Comme pour une transaction classique, débirentier et crédirentier doivent s’accorder sur la valeur vénale du bien, qui conditionne la valorisation du viager.
La valeur locative, pour le calcul de la valeur de l’usufruit, varie selon la tension du marché locatif local et le type de bien. Si nécessaire, on évaluera les loyers avec l’aide d’agents immobiliers ou avec un site officiel d’observation des loyers.
Plus la rentabilité locative est élevée, plus la valeur de l’usufruit augmente.
Cependant, cette rentabilité est diminuée par les charges supportées par le loueur. En particulier, il doit anticiper l’obsolescence du bien. Les dépenses associées, généralement autour de ½ % de la valeur du bien, peuvent être plus élevées pour des biens très anciens ou en mauvais état. Dans cet exemple, le montant retenu correspond à ¾ % de la valeur vénale.
De plus, les risques d’impayés ou de périodes de vacance diminuent la rentabilité locative. Dans ce contexte, le crédirentier est un locataire idéal, qui s’est par avance acquitté de ses loyers.
Légalement, l’usufruitier a plus d’obligations qu’un propriétaire classique. En effet, il doit restituer le bien dans l’état où il l’a reçu. Entre-temps, Il supporte plus de dépenses qu’un locataire.
On ajuste donc la valeur locative pour compenser les frais d’entretien supportés par un usufuitier mais non par un locataire.
L’usufruitier prend généralement à sa charge la taxe foncière et les charges et travaux, à l’exception du gros oeuvre.