On décrit la valorisation d’un viager à partir d’un exemple, détaillé dans le Manuel d’Utilisation.
Un couple (H : 73 ans, F : 71 ans) vend en viager un bien d’une valeur de 500 000 €, avec un bouquet de 50 000 € et usufruit jusqu’au décès du dernier survivant. La valeur locative nette mensuelle du bien est de 1 600 €. Quelle est la « juste rente », équitable à la fois pour le crédirentier et le débirentier ?
La mauvaise méthode de valorisation d’un viager !
Commençons par une erreur à proscrire : la règle de trois. Certains viagéristes “raisonnent” ainsi. Selon les tables de l’INSEE, l’espérance de vie du couple est de 20.5 ans. Net du bouquet, le débirentier doit encore 450 000 €, soit 21 951 € par an ou 1 829.3 € par mois. Le débirentier versera donc une rente mensuelle de 229.3 €, puisque le loyer est de 1600 €.
Dans cet exemple, débirentier et crédirentier s’engagent pour deux décennies.
Cela mérite une valorisation précise.
On n’obtient ainsi qu’un simple ordre de grandeur de la rente, pas toujours raisonnable. En effet, cette approche néglige certains Principes de valorisation.
- Principale erreur, pour une dette remboursable sur 20.5 ans, on ne rembourse pas chaque année le montant de la dette divisé par 20.5, sauf pour un prêt à taux zéro. Pour vous en convaincre, tentez donc l’expérience avec votre banquier ! Il vous rappellera que l’on paie des intérêts sur un prêt.
- La rente est indexée, implicitement ici sur l’indice de prix à la consommation. Ainsi, avec une inflation annuelle de 2 ¼ %, la rente atteindra 357.8 € au bout de vingt ans. À quel moment ce calcul en a-t-il tenu compte ?
- Que sait-on par ailleurs du choix de la table de mortalité ? On l’a vu, il y a table et table. A-t-on retenu la bonne ?