Il est essentiel de sélectionner avec soin les paramètres clés pour la valorisation d’un viager.
Ces paramètres influencent le coût d’acquisition d’un viager, parfois de 15 ou 20 %. Les comprendre et les sélectionner avec soin est donc essentiel pour que débirentiers et crédirentiers tirent pleinement parti des avantages offerts par un viager.
La table de mortalité TGH05-TGF05, utilisée par les assureurs pour le calcul des rentes, constitue la référence, sauf pour les transactions de faible montant. Avec cette table, des scénarios exceptionnels comme celui de Jeanne Calment, bien que rares, restent tout à fait envisageables.
On doit évaluer soigneusement la rentabilité locative, très variable selon les types de biens et leur emplacement. De plus, il faut ajuster cette rentabilité en tenant compte des coûts d’entretien à la charge de l’usufruitier.
Le taux d’intérêt représente le coût de financement pour le débirentier et le rendement du viager pour le crédirentier. De nombreux barèmes appliquent un taux constant, souvent trop élevé, parfois avec un taux réel de 3 % ou plus. Or, un tel niveau de taux réel n’a plus été observé depuis la fin des années 1990.
Un taux d’intérêt très élevé avantage le crédirentier; très faible, il bénéficie au débirentier.
La structure viagère appropriée est trop rarement étudiée. Pourtant, il est possible d’ajuster les caractéristiques d’un viager, notamment lorsqu’il est conclu sur deux têtes, afin de répondre aux besoins des crédirentiers et des débirentiers. Par exemple, la rente peut être modifiée ou l’usufruit abandonné au premier décès. Cette approche permet de concilier équitablement les intérêts de toutes les parties.
Enfin, l‘évaluation des risques financiers est une nécessité absolue, puisqu’un viager engager potentiellement le débirentier pour plusieurs décennies.
Un viager n’est pas une loterie !