Principe IV : La valeur de l’usufruit dépend aussi de la valeur locative du bien.

Erreur courante, certains estiment la valeur de l’usufruit en se fondant sur le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts. En fait, celui-ci s’applique uniquement « pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière ». Ce barème ne reflète pas la valeur économique réelle de l’usufruit, mais constitue une évaluation conventionnelle à des fins fiscales.

La valeur de l’usufruit dépend en réalité de la rentabilité locative du bien. Sur le plan économique, l’usufruitier réalise une économie équivalente au loyer, tandis que le nu-propriétaire subit une perte de revenus locatifs. Ainsi, la rentabilité locative du bien détermine la valeur de l’usufruit, comme la somme (actualisée probable) des loyers futurs.

Mais les loyers et la rentabilité locative sont très variables.

Pour estimer la valeur locative d’un bien non loué, il faudra trouver des biens loués comparables.

Les rendements locatifs fluctuent en fonction des périodes, de la demande sur le marché locatif local et du type de bien.

Il est possible de faire appel à un agent immobilier et de consulter des magazines spécialisés ainsi qu’un site officiel dédié à l’observation des loyers.

L’usufruit modifie aussi la répartition des charges locatives et d’autres dépenses, telles que l’entretien, les assurances et les taxes. En effet, un usufruitier a légalement davantage d’obligations qu’un locataire. Il s’acquitte par exemple des frais d’un ravalement.

Viager 2.0 ne fait pas de distinction entre usufruit et Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). La valeur du DUH dépend notamment de la présence ou non d’une clause de majoration de rente en cas d’abandon de jouissance à l’initiative du crédirentier. En l’absence de cette clause, le DUH favorise le débirentie. Avec elle, le DUH devient une option avantageuse pour le crédirentier. Ainsi, lors de l’achat viager,la négociation doit tenir compte de ces spécificités juridiques.

La valeur d’un usufruit dépend du revenu locatif du bien et de la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire.