La valorisation utilise le taux d’intérêt à long terme, l’inflation anticipée à long terme et une marge actuarielle.
Le taux d’intérêt sert d’abord à déterminer la rente équitable et le juste prix d’un viager.
Selon le Principe III, le rendement de l’obligation du Trésor à 10 ans fournit un point de départ équitable de la négociation entre débirentier et crédirentier.
Cependant, la rente est ajustée au cours du temps, en fonction de l’inflation. On l’actualise donc avec un taux réel, obtenu en soustrayant l’inflation anticipée du taux d’intérêt nominal. Par exemple, avec un taux de l’OAT 10 ans à 3,0 % et une inflation anticipée d’environ 2 ¼ %, le taux réel vaut ¾ %.
Avant toute transaction, il est essentiel d’évaluer ce taux réel, qui peut fluctuer considérablement. Ignorer ces variations revient à acheter un logement au comptant sans se soucier du taux d’emprunt…
La marge négociée autour de ce taux réel avantage le crédirentier si elle est positive, le débirentier si elle est négative.
Dans cet exemple, le taux du prêt accordé au débirentier est de 3,15 %, à comparer aux taux des prêts immobiliers en vigueur. Si ce dernier est supérieur, le débirentier devrait plutôt envisager une transaction au comptant, financée par un prêt bancaire.
La rente versée augmente en fonction du taux d’intérêt, en raison de l’effet de l’actualisation. En effet, la rente augmente avec le taux d’intérêt réel. Souvent sous-estimé par les professionnels du viager, cet effet peut être significatif. Par exemple, dans ce cas, la rente mensuelle augmenterait de 200 € environ si le taux d’intérêt était supérieur de 1 %.