Viager 2.0 valorise différents types de viagers (viagers libres ou occupés, ventes à terme, etc.) avec des paramètres ajustables
Pour adapter le viager aux besoins du crédirentier et du débirentier, les paramètres de ces viagers sont ajustables . Ainsi, pour un couple de crédirentiers, on peut ajuster la rente au décès du premier conjoint (curseur “Reversion”). Dans les viagers mixtes, l’usufruit s’interrompt aussi à cette date.
On peut aussi reporter le paiement de la première rente de plusieurs mois ou plusieurs années. Ce report permet de réduire la fiscalité sur cette rente pour des sexagénaires (curseur “Report de la rente, en mois”).
Dans cet exemple, avec un bouquet de 50 000 €, l’époux survivant conserve l’usufruit du bien et une rente inchangée. Une rente mensuelle de 790.50 € égalise alors le coût d’acquisition probable et la valeur du bien. Le viager est donc à son juste prix.
Si le débirentier et le crédirentier ont des intérêts opposés sur les conditions financières, d’autres aspects du viager suscitent moins de conflits. Par exemple, un couple de crédirentiers peut privilégier une rente plus élevée avant le décès du premier conjoint. Si le débirentier peut se permettre d’effectuer des versements initiaux plus importants, il bénéficie alors de versements futurs plus limités et moins incertains. C’est aussi à son avantage.
Il est donc intéressant d’explorer et de valoriser différentes formes de viager. Cela permet de mieux répondre aux attentes du débirentier et du crédirentier, tout en garantissant la cohérence des valorisations. En effet, toutes les valorisations équitables respectent la relation fondamentale suivante :
Coût d’acquisition probable = Bouquet + Valeur de l’usufruit + Valeur de la rente = Valeur vénale du bien
Cette Table résume la rente obtenue pour différentes formes de viager, à autres conditions (taux d’intérêt, revenu locatif, etc.) inchangées.
Viager 2 estime aussi le coût d’acquisition probable, à bouquet et rente donnés, par exemple pour analyser une annonce immobilière. En fait, on constate que beaucoup d’annonces ne respectent pas la relation fondamentale. À cela deux raisons principales. D’une part, certains viagéristes se contentent de transcrire dans l’annonce les souhaits du vendeur. Si celui-ci aspire à une rente trop élevée … D’autre part, beaucoup de viagéristes utilisent des barèmes avec des hypothèses discutables ou mal ajustées. Ainsi, si un bien tarde à être vendu en viager, il faudra augmenter la rente avec l’âge du vendeur.
On peut procéder à plusieurs essais pour évaluer les différentes formules de viager. Une fois la structure adéquate sélectionnée et valorisée, cliquez sur le bouton « CONFIRMEZ VOTRE CHOIX ! » pour valider.
L’écran suivant fournit une synthèse de la transaction et lance l’analyse des risques financiers.
Ce calcul de risque est malheureusement long et peut prendre jusqu’à 2 ou 3 minutes. Son résultat est envoyé à l’adresse e-mail indiquée au début de la valorisation.