Fiscalité des rentes viagères à titre onéreux
Pour optimiser la fiscalité sur les rentes, il faut en connaître certaines caractéristiques.
Une rente viagère à titre onéreux — versée en contrepartie de la vente d’un bien ou de la remise d’un capital (voir BOFIP) — doit être déclarée à l’impôt sur le revenu.
Toutefois, seule une fraction de cette rente est imposable. Cette fraction dépend de l’âge du crédirentier au moment du premier versement de la rente, selon le barème suivant :
| Âge au 1er versement | Part imposable |
| Moins de 50 ans | 70 % |
| 50 à 59 ans | 50 % |
| 60 à 69 ans | 40 % |
| Plus de 69 ans | 30 % |
Deux précisions importantes :
- Le bouquet n’est pas considéré comme un revenu. Il relève du régime des plus-values immobilières, avec exonération pour la vente de la résidence principale ;
- Dans un viager sur deux têtes, la part imposable dépend de l’âge du plus âgé au moment du premier versement. Après le décès de l’un des crédirentiers, l’âge du survivant à sa première perception de rente détermine l’abattement applicable.
Impact sur l’offre de viager avant 70 ans.
Pour otimiser la fiscalité, mieux vaut vendre en viager à 70 ans plutôt qu’à 69 ans … ou 65 ans, pour réduire une imposition coûteuse comme le montre un exemple.
Exemple. Un homme de 65 ans vend en viager un sa résidence principale, estimée à 500 000 € et en conserve l’usufruit. Avec un bouquet de 100 000 €, la rente mensuelle d’équilibre de 656 € représente un coût actuariel de 33.2 % de la valeur du bien, soit 165 947 €. (Hypothèses : Table de mortalité TGH05-TGF05, loyer net mensuel du bien 1 500 €, frais d’obsolescence 2 500 € par an, taux d’actualisation 1 ¼ %.)
Si le taux marginal d’imposition à l’impôt sur le revenu (TMI) est de 30 % pour le crédirentier, la valeur actualisée de l’impôt sur la rente s’élève à 19 914 € (165 947 × 40 % × 30 %). Un prélèvement significatif…
Aussi, moins d’un quart des vendeurs en viager ont-ils moins de 70 ans.
Comment optimiser la fiscalité ?
Plutôt qu’attendre jusqu’à 70 ans, le propriétaire peut vendre immédiatement, mais en déférant la date du premier versement de la rente après ses 70 ans. Dans l’exemple précédent il attendra donc 5 ans environ.
En effet, ce n’est pas la date de la vente qui détermine la fiscalité mais la date de la perception de la première rente.
Pour organiser ce report sans léser ni le crédirentier ni le débirentier, deux solutions sont envisageables :
- Augmenter le bouquet
Le bouquet est porté à 137 077 €, pour compenser les cinq années sans rente. Le coût actuariel du non-versement sur 5 ans est donc estimé à 37 077 €. (L’écart avec la valeur cumulée de cinq années de rentes (39 384 € = rente x 12 x 5) provient de l’actualisation et d’un risque de mortalité d’environ 3 % entre 65 et 70 ans.)
- Augmenter la rente après 70 ans
Si l’on maintient le bouquet à 100 000 €, on doit porter la rente à 845 €.
Effets fiscaux comparés
Les conséquences fiscales des deux stratégies diffèrent sensiblement.
Option 1 — Augmentation du bouquet
Deux effets se cumulent pour réduire l’impôt :
- la fraction imposable de la rente passe de 40 % à 30 %,
- la valeur de la rente diminue mécaniquement au profit du bouquet, qui est exonéré.
La valeur actualisée de la rente représente alors 25,8 % de la valeur du bien, pour une imposition actualisée de : 11 598 € = 500 000 × 25,8 % × 30 % × 30 %.
→ Économie fiscale : 8 316 €
Option 2 — Augmentation de la rente après 70 ans
Le bouquet restant inchangé, seul l’effet du passage de 40 % à 30 % joue.
La valeur actualisée de la rente correspond toujours à 33,2 % du prix du bien. L’impôt (actualisé) devient : 14 935 € = 500 000 × 33,2 % × 30 % × 30 %
→ Économie fiscale plus modeste : 4 979 €
Conclusion
Dans tous les cas, le report de rente permet une économie fiscale.
Pour optimiser la fiscalité, le crédirentier doit privilégier l’augmentation du bouquet plutôt que celle de la rente. A condition que le débirentier accepte cette répartition …